地产龙头仍具投资价值荐股的

地产：龙头仍具投资价值 荐4股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

因为物流不给力 投资要点：

房地产业是国民经济的主导与支柱产业。房地产开发投资占固定资产投资20%，加上上下游产业链投资占固定资产投资一半以上。

地产项目开发周期长，涉及产业多。住宅开发分为土地购置、规划设计、建设施工、项目预售及竣工结算五个过程，从拿地到产生销售收入一般为1.5- 年；到竣工结算则需要2..5年。最主要的上游产业包括建筑建材、工程机械、重卡、钢铁；房地产带来的直接需求主要包括装饰装修、房产中介，此外，还派生出购房者的家电、乘用车需求。

政策与房地产上市公司股价表现的相关性比政策与房价的相关性明显。

200 年以后，房地产价格上涨迅猛，伴随而来的是密集的调控政策。但是除了2008年住宅价格略微下降以外，严厉的调控政策并未能阻止价格的迅速上涨；部分政策对股价刺激作用明显，但有一定滞后。

近几年供给量小幅小于需求量，需求在2020年后递减明显。基于人口数量、城镇化率、人均面积和老旧住宅拆迁改造假设预测的需求总量，2020年前，每年的住宅需求1 -14亿平方米/年， 0年间住宅需求亿平方米/年，20 1年-2050年间住宅需求由9亿平方米/年降至6亿平方米/年。

近两年供给水平以新开工面积测算约1 亿平方米/年，以竣工面积测算约亿平方米/年。保障房对商品房分流作用有限。

房价上涨的驱动因素具有持续性，地区分化明显。房价上涨的主要驱动因素一方面来自供需关系的紧张。而供需关系的紧张将趋缓。另一方面的原因来自于成本（主要是土地价格）上涨。土地价格与建安成本上涨具有一定持续性。

投资建议：从政策层面来看，我们认为一段时间内房地产业对于经济与上下游产业链的支撑作用没有改变，政策调控压力有限，且历次调控效果都是短期性的；从我们测算的商品住房的供给与需求总量来看，人口红利与城镇化带来的需求至少仍能支持近几年住房的供给。我们看好房地产板块的投资价值，尤其是周转速度快、业绩锁定度高的行业龙头万科A、招商地产、保利地产、金地集团。

风险提示：超预期的宏观调控和行业紧缩政策。