地产鸡肋市场对冲政策风险静待买点更优哈

地产：鸡肋市场对冲政策风险 静待买点更优 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

２０１３年２月房地产行业月度策略１、春节因素导致市场数据暂时失效，政策压力减轻２０１３年春节在２月中旬，根据一般性经验，２月上旬开发商的销售团队进入假期，销售活动可能仅限于２月下旬，但一般蓄客释放更可能在２０１３年１月底，因此２月下旬的实际签约也可能慢于预期。同时，２月份仅有２８个自然日，而工作日更少，造成签约登记时间更短。春节因素造成整个市场失实，但另一方面也减轻了政策压力。虽然对于政策的传闻不断，但我们认为传闻大于实质，至少在２月下旬之前调控政策出台可能性不大。从历史调控政策出台时间点看，春节前一周和春节假期后一周出台调控政策可能性也微乎其微，因此全月的调控政策落地可能性不大。

２、土地市场趋势值得关注，大开发商稳定土地市场。

土地市场在１月份持续回暖势头，但对未来土地价格判断分歧较大。大型开发商由于采取快速开发，对于未来房价价格升幅预期不大，因此获取土地时对成本较为审慎。同时，大型开发商对于未来的市场预期也较为谨慎，因此土地市场并未出现过热局面。但是，对于一些中小开发商来说，对于未来较为乐观并且补库存的压力较大，因此个别地块的价格升势较为明确，但不代表整体土地市场过热。我们认为，土地价格高度相关于货币政策，在货币政策中性的条件下，土地价格仅能维持稳中有升，价格大幅度走高的可能性不大，因此在价格趋稳的条件下毛利率基本于２０１３年年报见底。

３、３月可能出现抢跑市场促成交量达高位，同时政策预期差可能形成买点。

两会后的３月将成为政府新调控政策出台的最佳窗口，开发商的最优策略一是等待市场消化后在加大推案，二是抢在政策落地前加大推案。我们判断开发商更大的可能是抢在政策落地前加大推案，这将造成３月份的推案量显著放大。不得不强调的是，对于３月政策出台市场可能会逐渐在２月底后给予充分给予充分预期，但如果政策并未出现负面，而是倾向于中性，政策预期差可能会形成上半年良好的买点。

４、全年估值水平将达到２０１２年ＰＥ１５倍。

２０１３年龙头开发公司的业绩增速将维持在２０％左右，高增速的行业将会享受到更高级别的估值。同时，１、城镇化使得开发商经营业绩增长可持续性得到提升，有助于估值的提升；２、集中度提升趋势将使得龙头开发商的估值得到有效提升；３、产品线、美国模式和房价稳定都将促使开发商周转做得更快，应该享受高于以往的估值。我们认为在政策中性预期的背景下，估值水平将由原来的７－１２倍，提升至１０－１５倍。

大科学的王者之道始于大数据的产生。人类历史上的大数据 ５、月度维持推荐金地集团和滨江集团，关注高折价的嘉凯城。

推荐金地集团的逻辑已经从单纯的动态ＰＢ低估转向基本面改善，销售结构改善和融资渠道打开有助公司重振资本市场形象。滨江集团依然维持高锁定性和未来确定性的业绩转折。同时，我们认为高折价的嘉凯城也存在修复折价的机会。