地产首置首改支撑销售回暖投资开工决定政策哈

地产：首置首改支撑销售回暖 投资开工决定政策预期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

政策微调效果显现，对需求端差异化对待仍将持续自去年10月开始，全国已有多个城市擅自松绑中央层面的调控政策，部分被叫停，但是放松的冲动加上信贷及货币政策的转向已经改变了自去年9月份以来的房价整体下行的预期，购房者结束了阶段性观望，市场自今年2月份开始出现了持续回暖，6月开始更是进入量价齐升的阶段。考虑到目前政府对房价和地价更为敏感，我们认为政府在三季度将会刺激供给同时或许部分地略微收紧需求，而如08年政策彻底反转的情况料难出现。

目前的政策确实是达到了预期的调控目标，在限购和限贷的双重高压下，据我们测算，投资需求较之前减少一半以上。而为了防止由于这部分需求被压制的时间越长，其在限购取消后所产生的爆发力也越强，从而导致的房价飙涨，限购在未来的逐步退出也将是一个渐进式的过程。从“限购”到“房产税”、“交易税”是未来渐进式退出的重要路径。

以价换量基本结束，下半年量价齐升可期从每月日均销售情况看，6月份重点城市日均销售套数为今年内最高点，总体同比增长45.6%；6月份重点城市日均成交近62万方，是上半年各月的最大值。7月份上半月的销售量依然呈现逐步攀升的态势，预计环比6月继续增加10%。从总量来看，我们跟踪的重点城市2012年月商品住宅总成交面积较去年同期增长9.56%，较2010年上半年增长5.6%，显示出在货币信贷政策的转向和地方政府的微调已使得需求端结束了长期的观望。

目前各线城市以价换量基本结束，取而代之的是主流房企已经开始酝酿提价，自6月份开始，量价齐升的态势可以持续。

为干净不带锭铁汽车或飞机铸件 重点上市房企首6月销售情况跑赢全国平均水平从已公布的数据看，月大型上市房企中除恒大、碧桂园同比增速为负之外，其余大型房企成交同比均出现正增长，主流房企除万科外，大部分公司的销售增速超过了 6个重点城市的销售增速。从6月份单月数据来看，万科、保利、恒大、碧桂园、金地等房企销售面积同比增速低于 6个城市的整体增速。

重点调研城市年初以来去化加速，但库存仍处高位整体来看，各地库存在春节之后都有加速去化的现象，但整体库存仍然处在历史高位，虽然各地去库存阶段不同，但年内三四季度的供应高峰都将推动库存有一定上升。整体来看，大部分城市去化加快，个别去化率高的项目多为定价较低的刚需盘。

从去化结构来看，首置首改占比显著提升，再改等高端楼盘去化率仍处相对低位。

投资建议：精选稳增长个股，高周转模式是决定公司成长的重要内生变量我们认为地产股的合理动态PE应在10倍左右，建议精选个股，关注普通住宅+高周转的房企，如万科、保利、金地、荣盛、中南、金科；盈利模式多元化的房企，如南国置业、电子城、华业地产；经营策略转向积极的招商地产；股权结构变更带来未来资产注入预期的新都酒店。

风险提示投资和开工数据能否在三季度企稳是博弈政策预期的关键。